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          佛子行三十七頌 佛子行三十七頌 南無觀世音菩薩! 雖見諸法無來去，唯一勤行利眾生，殊勝師及觀自在，三門恭敬恆頂禮。利樂之源諸圓覺，從修正法而出生，彼亦依賴知其行，是故當說佛子行。1.獲得暇滿大舟時自他為渡輪迥海，畫夜恆時不懶散，聞思修是佛子行。2.親方貪心如水蕩怨方瞋心似火燃，取捨皆忘痴黑暗，拋棄故鄉佛子行。3.捨惡境故漸減惑無懶散故善自增，心澄於法起正見，依靜處為佛子行。4.常伴親友各自散勤聚財物遺為跡，識客捨棄身客房，捨此世為佛子行。5.交近彼而三毒增且令聞思修退轉，能使慈悲滅盡者，遠惡友為佛子行。6.依止何者 信用貸款罪過滅功德增如上弦月，勝善知識及自身，愛彼勝己佛子行。7.自亦束縛輪迴故 世間神祇能救誰 ?由此依止不欺者，皈依三寶佛子行。8.諸極難忍惡趣苦能仁說為惡業果，是故縱遇命難時，終不造罪佛子行。9.三界樂如草頭露一瞬剎那毀滅法，恆時不變解脫果，追求其為佛子行。10.無始以來慈我者諸母若苦我何樂? 是故為渡諸有情，發菩提心佛子行。11.諸苦源於欲自樂諸佛利他心所生，由此自樂與他苦，如實交換佛子行。12.誰以大欲劫我財或令他奪一切財，己身受用三世善，仍迴向 酒店兼職彼佛子行。13.吾雖無有少過咎他人竟來斷我頭，以悲心故彼諸罪，自身代受佛子行。14.何者於吾生誹謗雖廣宣揚遍三千，仍復吾以慈心故，讚彼德是佛子行。15.何者於眾集會中 揭吾隱私惡言向，於彼還生益友想，恭敬其是佛子行。16.吾以如子護養人 彼若視我如怨仇，猶如母憐重病兒，倍悲憫是佛子行。17.與吾同等或下劣 雖懷傲慢屢欺凌，吾仍敬彼如上師，恆頂戴為佛子行。18.恆受貧苦為人欺 復遭重病及魔侵，眾生諸苦己代受，無怯弱是佛子行。19.美名四揚眾人敬 財物量等多 信用卡代償聞天，然視世妙無實義，離憍慢是佛子行。20.倘若未伏內瞋敵外敵雖伏旋增盛，故應速興慈悲軍，降伏自心佛子行。21.一切妙欲如鹹水 任幾受用渴轉增，於諸能生貪著物，頓捨卻是佛子行。22.諸所顯現唯自心心性本離戲論邊，知已當於二取相，不作意是佛子行。23.會遇悅意之境時應觀猶如夏時虹，雖現美妙然無實，捨貪著是佛子行。24.諸苦如夢中喪子 妄執實有極勞累，是故會遇違緣時，視為幻象佛子行。25.欲証菩提身尚捨何況一切身外物，不望回報與異熟，布施即是佛子行。26.無戒自利尚不成欲行利他成笑柄 ? 是故無 酒店經紀世間希求，守護戒是佛子行。27.欲享福善之佛子一切損害如寶藏，於諸眾生無怨心，修忍辱是佛子行。28.唯求自利小乘士見勤猶如救頭燃，為利眾生功德源，發起精進佛子行。29.已知具寂之勝觀能盡摧滅諸煩惱，違離無色界四處，修禪定是佛子行。30.若無智慧以五度不得圓滿菩提果，故具方便離三輪，修智慧是佛子行。31.若不細察己過失以行者貌行非法，是故恆察己過失，斷除其是佛子行。32.因惑說餘佛子過令自違犯且退轉，已入大乘行者過，莫議論是佛子行。33.貪圖利敬互爭執令聞思修業退轉，故於親友施主家，離貪著是佛子行。34.粗?情趣用品y傷害他人心復傷佛子之行儀，故於他人所不悅，斷惡言是佛子行。35.煩惱串習則難治士執念知對治劍，貪等煩惱初萌時，即剷除是佛子行。36.總之何處行何事應觀自心何相狀，恆具正念與正知，成辨利他佛子行。37.如是勤修所生善為除無邊眾生苦，悉以三輪清淨慧，迴向菩提佛子行。 追隨經續論典義，及諸聖賢之教授，為利欲學佛子道，撰此佛子行卅七。吾慧淺薄少學故，文劣難令智者喜，然依經典教言故，佛子行頌應無謬。然諸宏闊佛子行，智淺如我難測故，違理無關等過失，祈請諸聖賢寬恕。吾以此善願眾生，依勝二諦菩提心，不住有寂之邊際，等同怙 房屋出租主觀世音 ! 為利益自他故宣說教理之出家人無著，寫於水銀寶窟。 《佛子行三十七頌》序 菩提心法乃八萬四千法門之精華，具有菩提心足 以成佛，不具菩提心無法成佛。菩薩無邊所行浩瀚廣 大，佛子圖美桑波尊者慈憫後學，特別將自己修持菩 薩行的經驗，以及經教中所宣說種種修持菩薩行的法 門，撮其精要以口訣的方式總攝於三十七個偈頌中， 文字精簡，淺顯易懂，具有殊勝的加持力。 這本著作是西藏佛教四大教派所共同推崇且修持 的基本主要課程。像雪域佛法重鎮--喇榮五明佛學 院，在每一個佛子進入佛學院之初，首先即要求熟背 《佛子行三十七頌》，作為學習一切 新成屋佛法之前行。 法王如意寶晉美彭措上師不論至何處傳法，首先均以 本頌與大眾結緣，法王也經常提到:遇到任何一個 魔障時，心中生起慈悲心，然後以《佛子行三十七頌》 作為修持的儀軌而唸誦，則一切障礙自然消解，這是 無庸置疑的。所以這個法門是一切除障法中最殊勝 的。"若能經常唸誦本頌，心相績中自自然然生起慈 悲心，噶舉派的一些上師也特別要求弟子必須唸誦一 千遍作為<空性禪修>的前行，由此可見這個法門的 重要性。 《佛子行三十七頌》作者簡介 圖美桑波(意為無著賢)，西元1295年藏曆六月 初八誕生於距西藏薩迦總寺南方三個半由旬札迦的地 方，父名龔秋巴(意即 房屋二胎三寶)，母名布卓。三歲喪父， 五歲時母親亦相繼去世，由寺中老喇嘛撫育長大。 五歲時開始學習藏文、經典;十四歲，藏曆六月 八日於喇嘛巴叭和堪布仁欽巴桑前受沙彌戒，時名桑 波巴;十五歲，就學於伯東埃寺。(此寺為格西木札 巴於1049年創建，位於後藏地區，培育出很多的學 者和成就者。)隨喇嘛貢噶學習《阿毗達磨論》與 《三藏經續》等。之後，前往薩迦寺跟隨喇嘛雄嘉學習 《因明七論》並研學了佛經和藏傳文化、大小五明，全都 圓滿通達;二十三歲，至後藏各寺院作佛法的辯論， 尤其以因明論上無人堪比而名享一時，獲得'辯經無 比尊，的稱號，深受許多學者的佩服和讚歎;三十歲 時，於江邑仁欽貢前接受比?設計裝潢C戒，並一心觀修。 三十九歲，蔣揚敦佑嘉稱和眾多喇嘛屢次敦請他 回伯東埃寺弘揚法教，大師本欲隱居專修，然禁不起 眾師兄一再請求，遂返回寺中傳法三年，培育出很多 弟子。 四十三歲時，前往額曲秋宗(或稱額曲仁欽巖洞， 意為水銀法寨)二十多年閉關靜修，獲得至高成就。 1369年藏曆十月二十日夕陽西下時，身穿法衣，在靜坐中入定圓寂。 遺作甚多,大部份屬於菩提心方面的引導和教言。 大堪布江秋則模和法王尼瑪秀努等眾多修行者都是他的弟子,大師為 西藏佛教史上的偉大高僧修行者 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 住商房屋  .

          工作心情01 從我進這間公司,就是不斷看著人來人去,流動率其實非常的高,常有10年以上學長姐倏地離職,近來更刺激的是有熟識的朋 裝潢友是被開除 簡單形容我們公司的人事跟教育訓練上~ 西裝外套永不清閒,也許這兩個單位也是我們公司留職率最高的吧?我並不是優秀的員 宜蘭民宿工, 我自己這麼認為,因為我的工作中總是遇到瓶頸跟非自願的調職,該加的薪該升的職我總是落?酒店經紀嶀H一步,也許是自己表現不佳不夠用心努力,但看看週遭的員工,很訝異超過一年以上的只有小貓兩三隻,主管很重 買屋視的人,他反而不珍惜自己的工作,而主管不喜歡甚至覺得不夠稱職的,那些人卻做的很努力,公司要求的細項很瑣碎,以龜毛形容尚不夠傳 燒烤神,但是如果一個員工跟著公司這麼複雜的制度走了這些年,將這樣的員工開除真的很影響員工士氣 當然也影響到我,怎麼不會發出:下個被開除的人該不會是 網路行銷我吧這樣感嘆的話呢?尋尋覓覓之下認為是有挑戰性有努力價值的工作,原來實際上是這麼輕賤員工的價值,口頭上的警戒文字上的清單,似乎告訴我這份工作的權利岌岌可危,當 小額信貸然我沒有時間感傷, 應該更謹慎的面對這些提醒才是,我的心跟耳朵一直是封閉的,要自己不要理會這些突如其來的震撼 也許就剩半年了,不管過去立下多少汗馬功勞多少傲人績效,熄燈的時候看來不遠 信用貸款,我真的很喜歡這份工作,但是這也許是一份沒有人味的工作,只看績效不看個人用心 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 賣房子  .

          遠離門把的那隻手去開車門 遠離門把的那隻手去開車門 不論是駕駛人或乘客，用遠離門把的那隻手去開車門，是比較安全的！ （即：門在你的右邊用左?開幕活動漶F門在你的左邊用右手）  詳看下列內容 ! 這觀念不錯，應推廣 租房子。 突然開車門導致摩車托騎士受傷或死亡的案例，時有所聞， 所以真的不要以為開車門是小事 賣房子。 所以我自己開車時，如要開車門，都會注意。但有時候分神想事情，也會忘記， 所以如果我們都能養成要開車門就 酒店打工轉身往後看的習慣，就能減少意外發生。 下車時用那隻手去開車門比較安全? 如果您是駕駛，當您將車停靠路邊準備下車時， 您是 澎湖民宿用左手去開車門？還是用右手開車門？ 我們一般門在你的左邊習慣應該都是用左手去開車門， 其實用右手開門比較安全，這是一位安全衛生的講師給?seo畯怐澈媊部C 我自己就曾經有兩次，因為要開車門時沒注意我的車後方有無摩托車， 一下子把車門打開往外推，差一點撞到從我左邊竄出來的摩托車， 幸好沒有撞到出事 小額信貸，只不過被騎摩托車的狠狠的問候我的祖宗， 我也只好摸摸鼻子，連聲賠不是。 如果我用右手去開車門，這種 危險可以大大降低；因為當我用右手開門時， 我的 上半身會被強迫向左轉，同時 帛琉 視線會投射到左後方， 因此便會注意到後面的車況跟車流，確定我在比較安全的情形下開門。 依此類推，如是前座乘客座位的人要下車時，以左手去開門是比較安全的 ！ 尤其我們臨時在路邊並排停車時，車後的左 酒店工作右邊都可能有人車突然衝出來， 因此不論是駕駛座或乘客，以遠離車門把的那隻手去開車門是比較安全的 。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 土地買賣  .

          設人頭公司 風險高 設人頭公司 風險高富蘭德林事業群總經理 劉芳榮  2010/07/07台商在大陸投資的身份屬於外資，因此在投資領域上會受到很多限制，像早年台灣居民在大陸只被允許購買外銷房，造成借用大陸朋友身份購買比較便宜內銷房的?烤肉食材〞p比比皆是；又像是2004年11月前，由於未開放外商在一般地區設立外商獨資貿易公司或是開店(零售業)，也使很多想從事貿易的台商不得不借用大陸居民身份設立?小額信貸T易公司，隨著大陸官方對外商投資領域大幅鬆綁，上述買房或設立外商獨資貿易公司的限制已不復存在，但實務中，台商借用大陸居民身份作為人頭進行投資仍然常見，值得進一步深思。 從 禮服稅務層面分析，用人頭設立內資公司除了在某些地區存有包稅制的好處外，在日常的增值稅等稅種上，內資與外資企業幾乎沒有差別，重要的是，內資企業一旦有稅後利潤，進行盈餘分配給大陸居民後，大陸 房屋貸款居民按規定要依累進稅率繳納最高45%個人所得稅；但如果是外資企業只須再繳納10%利潤匯出所得稅即可匯出利潤，就這方面來看，設立內資人頭公司反而不見得有利。當然，有許多人仍然認為內資人頭公司就不要分配利潤，直接把利 ARMANI潤以借款名義，挪出企業進入台商自己個人帳戶，但這會造成後遺症，一是該內資人頭公司帳上的債權不會消失，內資公司將保有日後追款的權利；另一方面，如果將內資人頭公司帳上的利潤移至台商開立的境內個人帳戶，又將衍生下一個問題，一個台灣 宜蘭民宿居民怎麼會在大陸的私人帳戶上有這麼多存款？ 多數台商面對人頭公司問題，只把焦點放在大陸人頭反過來主張自己名下財產所有權的風險，但比這個問題更早發生的是，要怎麼解釋一個台灣居民大陸帳戶名下的資金來源？大陸稅務局完全可以依境內所得理由，要求台灣居 澎湖民宿民繳交外籍人士在大陸最高40%個人所得稅。內資人頭公司絕不只是簡簡單單的工商登記問題，後面勢必引發稅務、資金去向、與人頭間的法律糾紛等一連串剪不斷理還亂的麻煩。 就算真的迫於無奈必須成立內資人頭公司，也得在可能範圍內作好法律準備，例如所謂的內資公司是指股東身份必須是 東森房屋大陸居民，但董事長、總經理，甚至是董事會的董事成員、法人代表等都可以是外籍人士，如此台商便可保有持有公章及日常運作的法律權力，也可以在萬一內資股東有想法時，擁有最起碼的應變時間。 台商在使用大陸人頭設立公司前，一定要釐清「所有權」和「債權債務」兩者法律關係上的差異，並在一開始建?租房子葥_最大限度的法律保護體系，儘可能保留資金流等其他有利於自己日後主張該標的所有權的證據。但無論如何，台商面對人頭公司都必須知道，再完美的法律設計也無法將日後的糾紛風險降至為零。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 室內設計  .

          拾掇文章嘉言 1>樂觀主義者在困難看到機會，悲觀主義者則在機會中看到新的困難。 2＞創造價值的專業才是 辦公室出租真正的專業、要做到真正的專業、第一步既 襯衫是放下原有專業知識認真去聆聽客戶的聲音  澎湖民宿 膠原蛋白 l 值物的成長依靠的並非只是一次澆灌，而是定期的  培育。  室內設計 l 問題就像雨天，沒有它們的存在，就無法知道太陽的寶貴。  住商房屋 l 有些人認為改變自己的價值、信念或意見就是示弱、但事實卻正 燒烤好相反。 願意改變並追求生命成長的人是最堅韌蒂的人 l 成功一定屬於把「喜歡的事，變成快樂的工作」的人. 蘇軾說：「大勇若怯，大 房屋買賣智若愚。」 尼采曾提出人的精神有三變，依次是駱駝、獅子與嬰兒。在駱駝時期，須刻苦耐勞地接受訓練，任重而道遠。進階至獅子階段，已具備自主自由的勇敢，但要對自己負責。 買屋最後回至嬰兒階段，反璞歸真，讓心靈回到原點，可以重新出發。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 信用貸款  .

          俄總統對車里雅賓斯克州小戶型住房建設經驗感興趣 俄新網RUSNEWS.CN切巴爾庫爾?辦公室出租]車里 系統傢俱雅賓斯克州）9月27日電 seo 俄羅斯總統德米特里·梅德韋傑夫認為有必 面膜要學習車里雅賓斯克州價格適中的小戶型住房建設經驗。 梅德 租屋網韋傑夫27日接見車里雅賓斯克州州長米哈伊爾·尤列維奇時說：“這個項目很好。 居酒屋”尤列維奇還向總統介紹，這一計劃還可解決軍人的住房問題。總統指出：“小戶型不能一勞永逸地 買房子解決問題，卻可作為年輕人的首套住房，因此，這一計劃也值得其他地區借鑒。” 據州長介紹，小戶型住房建設是相對較新的項目?591A一套住房價格在80-90萬盧布左右，今後還會有所下降。如需貸款的話，只需付10%的首付款，銀行願意為買房人提供貸款。上述文章內容由?小額信貸X新網提供 【鉅亨網新聞中心】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 借貸  .

          士林官邸旁千坪地上權 皇翔建設23.88億元得標 非市中心地上權土地標脫 具指標意義 年後政府公開招商案件第一棒，士林官邸旁市有地地上權案已於5日決標，最後皇翔建?賣屋]以23.88億元擊敗富邦人壽的21.633億元，取得該案未來50年的地上權，基地總面積為1261.1 酒店打工6坪，換算地上權單價為每坪189.3萬元，溢價13.7％。由於去年度政府辦理地上權標售案件情況並不熱絡，加上過去 酒店兼職幾次地上權的土地標售案，幾乎都是在正市中心內，才能順利標脫，此次士林官邸地上權的脫標，對市場極具指標意義，可望激勵世貿二 西裝館地上權、景美財訓所BOT等招商案的信心。 全球資產管理公司（Sinyi Global）專案經理王維宏指出，此次50年地上權價格每坪189.3萬元排名為市場第四高?室內設計A僅次於東區大安路地上權的373.1萬元、敦南派出所地上權的292.4萬元，及信義A10地上權的190.7萬元。但若比較各別基地容積率的差異，士林官邸地上權則僅次於東區大安 太平洋房屋路的地上權價格，排名第二。事前有些投資人評估覺得底價21億元偏高，主要在於該筆土地容積率僅有225％，且限制不得做為住宅，使得部分投資人最後並沒有出手。 士林官邸旁本地上權案位士 花蓮民宿林區中山北路五段470巷內，緊鄰士林官邸的大門口，且距離士林夜市及捷運士林站都在步行可到達的範圍，故基地未來適合觀光及零售產業進駐，本次標售案因都市計畫規定限制不得作為住宅，且限制樓層高度不得高?21世紀房屋仲介?4米，故未來市場普遍認為得標人可能發展旅館及商場等設施，辦公大樓則因為周邊缺乏集市效應，所以開發可能性較低。 四月份包含信義計畫區的世貿二館地上權，以及景美財訓所的BOT案將陸續出籠，由於上述兩案的地段精華加上 西服基地規模夠大，在士林官邸旁地上權順利脫標的信心激勵之下，屆時預期將可吸引更多投資者出手競逐。 【信義房屋】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 信用貸款  .

          標售非萬靈丹 今年商用不動產流標案量逾400億元 今年商用不動產市場大好，全年交易量在1500億元以上，不過同時間也 新成屋有不少個案流標或停標，這些未能順利標脫的金?訂做禮服B累計逾400億元。原先市場樂觀預估的太子敦南大樓，最後以流 長灘島標收場，未能替2011年的商用不動產劃下完美句點。 全球資產管理公司專案經理 居酒屋王維宏指出，今年商用不動產市場交易兩樣情，產品力強、業主要價合理的物件，往往都能順利標脫，如以 酒店兼職出售為主要目的，如三鼎與基泰之星REITs，定價策略合乎市場預期，不僅是單價與行情相當，且實質的租金收入有一定吸 酒店兼職引力，自然就吸引買方競標，產品力夠強還能創造市場高價。 不過同時間市場上的標售案，也有不少流標的案例，譬如，非精華區地上權的土地 烤肉食材個案、A7產專區標售、甚至是一般民間的標售案等，而流標的主因大致為：業主對於行情期待高、產品不符合市場需求或是產權不夠單純等，加上政府奢侈稅 酒店兼職等政策與國際金融情勢不穩，讓買方出價更為謹慎。 緊接著幾天就是2012年來臨，在低利率時代，具備收益的商用不動產，在2012年仍會是相對熱門產品，只要產品力強、收益合理、不偏離市 澎湖民宿場行情，仍會吸引買方持續買進。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 宜蘭民宿  .

          看看別人、想想自己、更新改建關鍵是整合! 中央政府不斷釋出都市更新的利多，地方政府也積極配合容積獎勵措施等， 希望推動老舊市區的活化。目前全台除了台北市的房價最 高，最具都市更新的商機之外，目前台北縣也有越來越多的都更案， 隨著台北縣正式升格為新北市所帶來的建設利多，新北市可望成 為新的都更重鎮。截至2010年10月，台北縣受理都市更新案件總計達124件 ；近6年來則總計核定了28個都更案。最近審議通過的 4件更新案，都具有指標性意義。 這四項都更案分別有兩案位於新店市，一案位於板橋市，另有一案位於三重， 這四案的主要特色都是距離捷運站不遠，也透露出未來 新北市的都更將以捷運站周邊為主，目前已有不少建商鎖定捷運站周邊獵的，積極插旗購?澎湖民宿a卡位，布局未來的都更市場。 目前台北縣政府已經審議通過的都市更新事業概要計有11案， 後續將進行事業計畫的審議，總面積近6萬平方公尺，約一萬八千坪的 土地。這些都更案主要分布在新店市，計有五個，中和則有3個，永和兩個， 以及一個在板橋。從這些都更案的分布位置，也指出了未來新北市的都更熱門地區。 【新店市中華段都更案】 基地座落在臺北縣新店市北新路與新明街交叉口，現況是2棟4層樓的29戶 磚造公寓住宅，更新後規劃為地下4層，地上15層的集合住 宅大樓2棟，總戶數達88戶。基地面臨北新路的部分退縮了5.5公尺， 留設帶狀人行步道，也和捷運站出口步道串連，同時間改善公車 節能燈具站牌與停等空間，提供大眾運輸轉乘環境。【新店市碧潭文中路都更案】 基地緊鄰碧潭吊橋東端出入口的捷運新店站附近，交通相當便利的， 原戶數有30戶住家，都更後將改建成2棟建築，前棟26層、後棟 23層，總戶數則達162戶。這個建案之所以創造巨額的容積獎勵， 主要是透過公益設施的回饋，捐贈470坪空間給台北縣政府作辦公 室，並以配合節能減碳的夜間照明設計，營造為水岸地標性都是更新開發案。【板橋市中山段都更案】 基地座落在板橋市新站路與區運路交叉口，位於板橋車站5百公尺範圍內， 鄰近商業區、住宅區、機關用地、公園及體育場，都市機 能完整，本案已於2010年9月經台北縣都市更新審議委員會審議通過， 辦公室出租未來將開發為地上26層，地下3層，戶數約45戶的大坪數住 宅大樓。基地沿街則退縮4公尺的人行步道及開放空間。【三重市三陽路都更案】 基地位於三重市三陽路上，距離捷運三重站約3百多公尺，基地面積約2千多平方公尺，目前是老舊的4層樓公寓，透過更新將可開發 為2棟分別是18樓和14樓的住商混合大樓，預計興建118戶住宅與12戶店舖。 中央政府不斷釋出都市更新的利多，地方政府也積極配合容積獎勵措施等， 希望推動老舊市區的活化。目前全台除了台北市的房價最 高，最具都市更新的商機之外，目前台北縣也有越來越多的都更案， 隨著台北縣正式升格為新北市所帶來的建設利多，新北市可望成 為新的都更重鎮。截至2010年10月，台北縣 宜蘭民宿受理都市更新案件總計達124件；近6年來則總計核定了28個都更案。最近審議通過的 4件更新案，都具有指標性意義。 這四項都更案分別有兩案位於新店市，一案位於板橋市，另有一案位於三重 ，這四案的主要特色都是距離捷運站不遠，也透露出未來 新北市的都更將以捷運站周邊為主，目前已有不少建商鎖定捷運站周邊獵的，積極插旗購地卡位，布局未來的都更市場。 目前台北縣政府已經審議通過的都市更新事業概要計有11案， 後續將進行事業計畫的審議，總面積近6萬平方公尺，約一萬八千坪的 土地。這些都更案主要分布在新店市，計有五個，中和則有3個，永和兩個， 以及一個在板橋。從這些都更案的分布位置，也指出了未來新北市的都更熱門地區。 【新店市中華?居酒屋q都更案】 基地座落在臺北縣新店市北新路與新明街交叉口，現況是2棟4層樓的29戶 磚造公寓住宅，更新後規劃為地下4層，地上15層的集合住 宅大樓2棟，總戶數達88戶。基地面臨北新路的部分退縮了5.5公尺，留設帶狀人行步道，也和捷運站出口步道串連，同時間改善公車 站牌與停等空間，提供大眾運輸轉乘環境。【新店市碧潭文中路都更案】 基地緊鄰碧潭吊橋東端出入口的捷運新店站附近，交通相當便利的，原戶數有30戶住家，都更後將改建成2棟建築，前棟26層、後棟 23層，總戶數則達162戶。這個建案之所以創造巨額的容積獎勵，主要是透過公益設施的回饋，捐贈470坪空間給台北縣政府作辦公 室，並以配合節能減碳的夜間照明設計，營造為水岸地標性都是更新開發案。【板橋市中山 澎湖民宿段都更案】 基地座落在板橋市新站路與區運路交叉口，位於板橋車站5百公尺範圍內，鄰近商業區、住宅區、機關用地、公園及體育場，都市機 能完整，本案已於2010年9月經台北縣都市更新審議委員會審議通過， 未來將開發為地上26層，地下3層，戶數約45戶的大坪數住 宅大樓。基地沿街則退縮4公尺的人行步道及開放空間。【三重市三陽路都更案】 基地位於三重市三陽路上，距離捷運三重站約3百多公尺，基地面積約2千多平方公尺，目前是老舊的4層樓公寓，透過更新將可開發 為2棟分別是18樓和14樓的住商混合大樓，預計興建118戶住宅與12戶店舖。中央政府不斷釋出都市更新的利多， 地方政府也積極配合容積獎勵措施等，希望推動老舊市區的活化。 目前全台除了台北市的房價最高，最具都市更新的商?代償髐坏~， 目前台北縣也有越來越多的都更案， 隨著台北縣正式升格為 新北市所帶來的建設利多，新北市可望成為新的都更重鎮。 截至2010年10月，台北縣受理都市更新案件總計 達124件；近6年來則總計核定了28個都更案。最近審議通過的4 件更新案，都具有指標性意義。 這四項都更案分別有兩案位於新店市，一案位於板橋市，另有一案位於三重，這四案的主要特色都 是距離捷運站不遠，也透露出未來新北市的都更將以捷運站周邊為主，目前已有不少建商鎖定捷運站 周邊獵的，積極插旗購地卡位，布局未來的都更市場。目前台北縣政府已經審議通過的都市更新事業概要計有11案， 後續將進行事業計畫的審議，總面積近6萬平方公尺，約一萬八千坪的 土地。這些都更案主要分布在新店市，計有五個，中和則有 吳哥窟3個， 永和兩個，以及一個在板橋。從這些都更案的分布位置，也指出了 未來新北市的都更熱門地區。 【新店市中華段都更案】基地座落在臺北縣新店市北新路與新明街交叉口，現況是2棟4層樓 的29戶磚造公寓住宅，更新後規劃為地下4層，地上15層的集合住 宅大樓2棟，總戶數達88戶。基地面臨北新路的部分退縮了5.5公尺 留設帶狀人行步道，也和捷運站出口步道串連，同時間改善公車 站牌與停等空間，提供大眾運輸轉乘環境。 【新店市碧潭文中路都更案】基地緊鄰碧潭吊橋東端出入口的捷運新店站附近，交通相當便利的， 原戶數有30戶住家，都更後將改建成2棟建築，前棟26層、後棟 23層，總戶數則達162戶。這個建案之所以創造巨額的容積獎勵， 主要是透過公益設施的回饋，捐贈470坪空間給台北縣政府作辦公 室，並以配合節能減碳的?租屋]間照明設計，營造為水岸地標性都是 更新開發案。 【板橋市中山段都更案】基地座落在板橋市新站路與區運路交叉口，位於板橋車站5百公尺範圍內， 鄰近商業區、住宅區、機關用地、公園及體育場，都市機 能完整，本案已於2010年9月經台北縣都市更新審議委員會審議通過， 未來將開發為地上26層，地下3層，戶數約45戶的大坪數住 宅大樓。基地沿街則退縮4公尺的人行步道及開放空間。 【三重市三陽路都更案】基地位於三重市三陽路上，距離捷運三重站約3百多公尺， 基地面積約2千多平方公尺，目前是老舊的4層樓公寓，透過更新將可開發 為2棟分別是18樓和14樓的住商混合大樓，預計興建118戶住宅 與12戶店舖 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店經紀  .

          選後見真章　房市政見實踐居住正義？ 選後見真章　房市政見實踐居住正義？ 住展房屋網 (2011-12-07) 住展房屋網提供 【文/施絢傑 攝影/邱添榮】即將在下月中投票的第十三屆總統大選，選舉氣氛和整體內涵其實和過去雷同，但其中卻有一點很大不同，那就是在各項政策牛肉中，房市或居住政策的比重，比以往高了不少。何以這回兩邊陣營都高度重視房市或居住政見？其實質內涵又有哪些？是玩真的，或僅是打打假球？剩下約一個多月時間，中華民國第十三屆總統人選就將底定。而這次大選，除了同時需選出新科立法委員外，競選過程和過往幾次選舉情況大致類似，仍是口號、牛肉滿天飛，黑金傳言繪聲繪影，統獨議題也還是最主要的攻防重點。不過這次選舉過程中，的確有一項政見或議題，過去類似選舉時很少被提及，那就是房市或住宅政策。約自今年初開始，兩方陣營即不約而同地推出和房市或居住事務相關的政見或改革方向。 土地正義VS.實價課稅 執政黨喊出的是「居住正義」及「土地正義」的口號，內容則以土地五法修?有巢氏房屋k為主架構。這五法包括去年(九九年)就開始推動(修法)之「地政三法」：不動產經紀條例、地政士法及平均地權條例；再加住宅法及土地徵收條例修正案，成為土地五法。地政三法是建立實價登錄制度之法源基礎，住宅法則攸關國民居住權益及品質等之保障，堪稱居住大事根本大法，不過近期焦點則是在(提供)興辦社會住宅之法源上。土地徵收條例則較特殊，主要起於苗栗大埔土地徵收事件，修法方向則是以較符合社會正義之按市價徵收，取代過去以偏低公告地價為補償金依據。有關稅制改革部分，馬陣營唯一明確宣示的只有開徵空地稅，另外就是稍早責成北市財政局進行房屋稅檢討(豪宅稅後續制度化發展)。至於實價課稅相關議題，實質上都未觸及，只有財政部長李述德一句『現行稅基已修正貼近實價』概括論之，意思就是『實價登錄不會是實價課稅的前奏曲』。或許是為了互別苗頭、攻其弱點，在野的民進黨，就把有關房市(改革)的政見重心，放在實價課稅上。只不過話說得漂亮， 室內裝潢內容卻很模糊；稍早小英拋出『非自宅交易實價課稅』，但未多詳述政見內涵，一度強力播送的電視競選廣告中，也只很含糊強調，只要非自宅交易實價課稅，房價就能恢復到『可負擔的水準』。 僅合宜宅 實質進度最速 民進黨的另一重點牛肉，則放在社會住宅上，這同樣是執政黨的『弱項』。目前政府雖推動住宅法修法，且納入社宅、捨合宜宅，但一次賣斷式，和過去國宅性質雷同的合宜宅，興辦進度卻飛快；相較之下，社宅推動則近乎龜速。這一年以來，除淡海外，林口A7及板橋浮洲都已完成初步作業，得標廠商都出爐，量體及最高單價也已公佈。其中浮洲部份量體逾四千戶，最快明年第二季前後推出(銷售)；更早決標的林口A7合宜宅，則因採預標售模式，和該區產專區開發掛鉤，因此進度反而比稍晚標脫的浮洲合宜宅慢，因為目前該產專區招商還未成案。至於社會住宅，去年底內政部宣佈五處(大台北)社會住宅候選地，近期有報導把新北市三處預定地，納入該市本身預定興建的社宅量體中，這是 房屋買賣否代表該政策執行，已從中央轉到地方，尚不可考，不過新北市這邊上月的確已提出類似規劃。北市兩處則更是音訊全無，附近居民群起抗爭後，『鋒頭』全被實為半路變更(為青年租宅)的大龍峒公宅搶走。簡言之，一年過去，官方社宅之『承諾』，兌現程度超低。如果本立院會期住宅法無法過關，更幾乎宣佈國民黨的社宅支票跳票。於是，小英拋出非自宅交易實價課稅之同時又提出，如果她勝選，上任後將停辦合宜宅，把政策火力集中在增加只租不售社宅量體上，根據其『十年政綱』，社宅量體將在十年內提高到總住宅量的百分之十；去年成立的社會住宅推動聯盟訴求的百分之五，小英則列為中程目標。 政策牛肉 皆起於高房價 綜合以上兩邊陣營的政策牛肉，很顯然地，現任國民黨把重心放在實價登錄、土地按市價徵收及合宜住宅上，在野民進黨則著重實價課稅及社會住宅；這樣的分野，大致符合坊間對兩黨的印象。不過，先不談哪邊的政策方向才切中要害或更符合人民需求，無論實價登錄促成資訊透明化、按實價課 賣屋稅提高炒作及移轉成本，或興辦合宜、社會住宅，源頭或目的只有一個，那就是迎戰近年愈演愈烈的高房價現象。如果我們綜合整理歸納兩黨政見，皆可切割為兩大部分，第一是導正交易秩序，第二則是擴大供給。進一步說，導正交易秩序包含推動實價登錄及後續(交易移轉)實價課稅，達到房地產資訊透明化及交易成本合理化，抑制不當炒作、炒高房價，屬於消極面。擴大供給則是由官方推動或與民間合作，興辦合宜及社會住宅，提供或租或買的平價房舍，保障社經弱勢居住需求(權益)，這是積極面。兩大面向的共同『目標』，則都是解決高房價下，一般民眾買不起房的現實。換言之，本次大選之房市相關政見，所以一度占據眾人目光焦點及媒體版面，其實起於去年研考會執行之民調，高房價成為民怨第一名之結果；基於選票考量，逼得兩方陣營，不得不提出因應對策。 實價課稅 民進黨先開槍 民進黨先拋出實價課稅議題後，確實引發業界質疑指出，即便推動之，房價不見得就會因此下修。的確，之所以實價課稅成為一時『顯學』，實是源自 設計裝潢媒體報導，北市指標豪宅「帝寶」近幾年上漲一倍有餘，但持有者年繳之房屋、地價稅，竟和你我須繳者相差無幾；這樣的相對剝奪感，讓實價課稅成為焦點話題，甚至和抑制房價漲勢、促成房價下修直接掛鉤。另某種程度上，高房價現象也是部分賣家或業者哄抬炒作所形成，因此本地房市長期存在的買賣兩方資訊不對稱、交易資訊不透明的問題，也再次浮現。於是去年起就有立委提出地政三法修正案，欲推動實價登錄制度，解決上述問題。合宜或社會住宅，同樣和高房價現象高度相關。房價漲勢兇猛，連國宅也跟著飆漲，加上民進黨執政時就停建國宅，因此變成僧多粥少、炒作更易，社經弱勢者的居住成本當然跟著拉高，居住權益更無法獲得保障；社會住宅推動聯盟，正是在這樣的民氣可用之下成立。該聯盟甚至坦承，如不是房價漲到如此地步，或許弱勢居住權保障的議題不會被突顯或重視。 無關高房價 改革仍需行 房價飆高，愈來愈多人買不起房，居住這項過去認為負擔相對合理、滿足有望的民生需求，現在卻變得遙不可及，一些弱勢族群的困境 找房子，自然有更多人感同身受。稍早馬英九會見社盟代表時，更再度宣示政府『降低房價的決心』。沒錯，高房價現象的確已成『眾矢之的』，更是這次總統大選中，房市相關政策(改革)議題獲得重視的近因；然而，導正交易秩序及庶民居住需求權益之保障，和高房價實無必然關係，執政當局卻都責無旁貸。無庸置疑地，近兩年都會區，特別是大台北的房價漲幅，實非常態，但房價(及物價)溫和上漲，實是一個國家或地區經濟發展良好的寫照；不過其先決條件是，交易規則及秩序正常化，弱勢居住權益獲保障。而這兩點，台灣目前的確都欠缺。是故，促成房價修正，不該是制定制度、政策之主要依據，推動上述政策，房價也不一定就會應聲下修，但卻是無可迴避的改革路；包含實價登錄、徵收土地按市價，及實價課稅、社會住宅皆是。但方式或目標上，仍有值得進一步討論的空間。先談實價登錄達成資訊透明化，此目標正確且清晰；但目前地政三法修正方向，卻不見得能收預期效果，因為修法方向是，登錄實價的責任由業者(不動產經紀業及地政士)擔負。只是平心而論，就台灣房市目前生態而言，業者 濾桶已習於檯面下操作(價格)，消費者也見怪不怪，因此把交易資料登錄責任丟給經紀業及地政士，的確值得商榷。且法案審定期間，就出現兩造互踢皮球，指稱對方需負責任更多的情形。 資訊透明 政府責無旁貸 從修法過程爭議不斷之情形，再考量目前市場生態，有關實價登錄制度，實應效法先進國家，由政府扮演更積極角色，亦即在律師或其他第三者公證、監督下，於任何交易及移轉行為發生之當下，由買賣雙方切實登錄相關資料。簡言之，實價登錄的主導責任在政府自己身上，責無旁貸。再來是實價課稅。從房地產交易轉手及持有稅都偏低的現況論，實價課稅似是王道；然而這只是手段，現在的民氣可用，甚至有民粹之成分。真正符合公義的改革方向，應是不動產稅制全面改革，將現制之房地分離課稅改為合一。之所以不動產稅負不公，除了交易資訊不透明外，房地分離課稅更是元兇。房地分離課稅，加上無實際交易資料，才造成不動產稅目之稅基偏離實價或市價，造成持有交易、移轉成本皆偏低，價格易被炒作，交易秩序紊亂的狀況。試想，即便資訊透明化，但如何將此實價分離為房屋和土地 票貼？實務認定及執行上，仍有一定困難。所以房地合一課稅，取消現行土增稅及售屋所得比率，交易及移轉行為按交易實價，改徵單一資本利得或移轉贈與稅，才是正確藥方；至於持有稅，則可按照現制作適當調整，輔以第二屋加重稅率。 社宅租用 弱勢者優先 社會住宅方面，稍早官方公佈『空閑住宅』後，有學者建議，應以這些閒置不動產再利用為主，不需也不應另外花錢興辦之。不管執行方式如何，提高量體是第一要務，然基於資源經費有限之考量，優先保障弱勢居住權益，更應是大前提。而台北市目前是以青年租宅為核心概念，卻無弱勢族群保障額度或缺乏障礙空間規劃，這確有再商榷及檢討之必要。合宜宅則可休矣。一方面過去興辦國宅，已是宣告失敗的政策，不該再重複為之；再者，就算交易秩序導正，合宜宅之價位依然低於市價，這等於仍提供有心人士炒作套利的最佳工具。更何況經費拮据，實不宜以國宅或合宜宅這類一次賣斷式(住宅)福利為住宅政策主軸。不過，眼見執政者仍如此熱衷推動合宜宅，合理推測，主要還是執行難度較低。社宅除尚缺法源外，後續更需維護及管理，以國宅管理品質堪慮之現 租屋狀論，的確可能吃力不討好；合宜宅則更符合一般民眾偏好買房的心態，且蓋好、賣掉，責任似乎就已了，而且現在是民間參與興辦，官方只提供土地，推動更加簡單。總之，稍早兩黨協商破局，使得本屆立院會期通過地政三法或土地五法機率愈來愈低；資訊仍無法透明，實價課稅只是口號，社宅推動也繼續牛步，官方繼續便宜行事推合宜宅。簡言之，相關政見打假球，只為拉攏選民的成分其實不低。 改革監督 選後才開始 尤其，這種政策反覆、存在高度不確定性，更是歐債危機、全球經濟前景堪慮之外，目前本地房市持續瀰漫觀望氛圍、買氣不振的另一主因。高房價現象木已成舟，各界也大致認同，很大肇因是九八年初遺贈稅率大幅調降。不管怎樣，愈來愈多人望(購)屋興嘆，民怨四起；接著逢大選將至，因此各候選人才紛紛針對『實踐居住正義』提出對策牛肉。只不過，兩邊都仍沒搞清楚『居住正義』的真諦！無論實價登錄、稅制改革或社會住宅之推動，選前喊口號、拋牛肉很容易，但選舉過後，新的執政者及國會走馬上任，才是監督的真正開始！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.t 吳哥窟w  .